다운계약서는 국토부가 매분기 정밀조사하여 세무서에 통보해 양도소득세 추징 등의 조치를 취할 수 있도록 합니다. 그런데 양도시점이 되면 오히려 다운계약서로 취득한 양도인 입장에서 다운계약서를 작성했음을 먼저 밝히고 싶어하는 경우가 많습니다. 다운계약서대로 취득가액을 산정하면 양도세가 너무 많이 나오기 때문입니다.
이러한 경우 쟁점은 두가지입니다.
첫째, 실제 거래내용대로 거래가액을 인정받을 수 있는 것일까?
이에 대해서는 아래와 같은 판례들이 있습니다.
양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제로 거래한 가액을 매매대금으로 기재하지 아니하고 그보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재하였다 하여, 그것만으로 그 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 할 수는 없다.
대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다3285
원고가 주장하는 다운계약서에 따른 이 사건 토지의 취득가액은 원고가 객관적인 증거에 따라 입증하여야 함.
대전지방법원-2021-구단-101330 , 2022.01.27
위와 같이 실제 거래가액도 인정은 됩니다. 그러나 그 실제 취득가액은 납세자가 객관적으로 입증해야 합니다. 특히 기존 양도소득세(현재 양도인이 취득할 당시의 양도인에 대한 양도세)가 제척기간이 지난 경우라면, 기존 양도인에게는 과세할 수 없어 세무서 입장에서는 눈 뜨고 코를 베이는 일이므로 그 '입증'과정이 순탄치 않음을 각오해야 합니다.
기존 양도소득세의 제척기간이 지나지 않은 경우라면 당초 양도인에게는 실제거래가액대로 양도소득세가 부과되고 40%의 신고불성실 가산세와 납부불성실 가산세가 추가됩니다.
둘째, 다른 페널티는 없는가?
우선 세법상으로는 양도자 양수자 모두에게 비과세, 감면이 배제됩니다. 또 부동산거래신고법상 과태료가 부과되며, 심할 경우, 조세범처벌법상 처벌이 기다리고 있습니다.
매수인 입장에서는 당장 취득세 일부가 줄어드는 것 외에는 다운계약의 실익이 없다고 보시는게 좋습니다. 허위신고가 발각되지 않더라도 결국 나중에 양도할 때 아쉬운 일이고, 어렵게 실제가액을 입증하더라도 비과세나 감면을 적용받을 수 없으니 어떤 대안을 택하더라도 손해가 더 큰 일입니다.
매도인 입장에서도 마찬가지입니다. 다운계약으로 거래가 끝났다고 안심할 수 있는 것이 아니라, 도중에 발각되거나 입증될 수 있는 위험성을 10년정도 안고 살아야 합니다.