"곧 오피스텔 잔금일이 다가오는데 일반사업자를 내야하나요, 주택사업자를 내야하나요?
또 오피스텔을 이제 주택수에서 제외시킬 수도 있다는데 그러면 양도세에 유리한거죠?"
업체 방문중에 받은 질문이다. 일단 현행법상 양도소득세를 적용할 때 주택은 실제용도로 따지므로 오피스텔을 주택수에서 제외한다는 표현은 양도소득세와는 별개라 답하고, 어떤 사업자종류를 선택할지는 한번 더 고민해보기로 했다.
사무실로 복귀해서 오피스텔을 주택수에서 제외시킨다는 말은 대체 어디서 나온 것인지부터 찾아보기로 했다.
순서는 이렇다.
전국비아파트총연맹이라는 곳에서 장교진이라는 분이 2023. 11. 20. 국회 국민동의청원 플랫폼에 ‘비 아파트 규제완화 요구’ 청원을 올렸는데 2023.12.16. 기준으로 동의 5만건을 받아 국회 국토교통위원회에 회부됐다. 그 내용을 발췌해보면 아래와 같다.
국민동의 청원서
[청원 내용]
(2) 오피스텔의 주택수제외
(3) 면적구분없는 준주택 (오피스텔등) 및 전용면적 85제곱미터 이하의 다세대, 도시형생활주택의
① 취득시 실질과세 적용
② 취득시 다주택중과세 배제
③ 보유중 종합부동산세 합산배제
④ 보유중 종합소득세 합산배제
⑤ 보유중 아파트 구매 또는 분양시 주택수 산입배제
⑥ 양도시 일정기간 서민주거안정에 기여했다면 양도소득세 감면혜택
⑦ 각종 정책자금대출 실행시 포함 (예 : 신생아 특례대출, 신혼부부 특례대출 등)
그 후 2023.12.20. 국회에서 열린 인사청문회에서 박상우 국토교통부 장관 후보자는 "장관에 취임하게 되면 빠른 시간 내에 주택 공급이 가능한 부분을 찾아서 규제를 우선 완화하고 특히 도심 내에 주택공급이 많이 이뤄지도록 노력하겠다", "다양한 주택을 공급하기 위해 노력해야 하는데 오피스텔 건축을 활성화하는 게 정책 중 하나"라고 했다. 또 오피스텔이 주택 수에 포함되면서 종부세 등 부과 대상이 된다는 유경준 국민의 힘 의원 지적에 대해서 '오피스텔 주택 수 포함' 문제에 대해 "불합리한 것들은 풀어야 한다고 생각한다"라고도 발언했다. 서면답변에서도 "오피스텔 등 일부 건축물은 법령상 주택이 아님에도 세제 산정 시 주택 수에 포함된다"며 "오피스텔 주택 수 제외는 다양한 유형의 주택 공급 필요성과 실질과세 원칙 등을 종합적으로 고려해 살펴볼 사안이라고 판단된다"라 했다.
박 후보자가 이렇게 발언한 이후 부동산 업계에서는 '주거용 오피스텔 주택수 제외'를 강하게 요구하고 있는 상황.
필자가 수집한 내용은 여기까지다. 보아하니 오피스텔을 주택수에서 제외하기 위한 군불이 지펴졌다. 그래서 정말 이대로 관철이 된다면 양도소득세에도 영향을 미칠까?
소득세법을 보자.
“주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.
이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
소득세법 제88조 제7호
위와 같은 주택의 정의는 2016. 12. 20. 에 소득세법에 처음 등장했고, 이 중 '대통령령으로 정하는 구조'는 작년말 개정때 추가된 내용이다. 그동안 실무적으로 사실상 주거용이라면 어떤 시설이 있어야하는지가 다툼의 대상이기도 했는데, 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조(출입구, 취사 시설, 욕실이 각 세대별 별도로 설치)로 된 건물이라는 구체적인 요건이 이제 명문화된다.
이렇듯 양도소득세의 관점에서 주택을 판단하는 기준은 심지어 허가여부와도 관계가 없다. 그러니 허가내용이 어떤 것인지, 건축법상 무엇으로 취급하는지, 종합부동산세법이나 지방세법에서 무엇으로 취급하는지는 큰 의미가 없다. 건물이기만 하면 주택이 될 가능성이 있다.
그런데 주택의 정의가 세법에 들어선 2016년은 다주택에 대한 재제가 강했던 지난 정부때다. 그럼 이렇게 생각해볼 수 있다.
'이 조문만 없애면 오피스텔은 주택에서 제외될 여지가 있겠군.'
과연 그럴까? 그 답을 찾는 것은 어렵지 않다. 이 조문이 있기 전에는 어떻게 실무가 이루어지고 있었는지를 보면 된다. 아래는 2003년부터 2014년까지 질의회신내용이다.
재재산46014-40, 2003.02.18.
소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세 되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ' 주택' 이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 이에 해당하는 지 여부는 사실 판단할 사항임
서면4팀-1651, 2004.10.18
소득세법 제89조 제3호의 1세대 1주택 비과세 규정 및 소득세법 제104조 제1항 제2의 3의 규정에 의한 3주택 이상 소유하는 세대에 대한 양도소득세 중과세율을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항임. 또한 오피스텔을 대학생 등에 임대하는 경우에도 취사시설등 주거시설이 갖추어져 있고 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우에는 주택으로 보아 위 법령을 적용하는 것임. 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(재재산 46014-40, 2003.2.18. 및 서면3팀-177, 2004.2.5.)을 참고바람.
서면4팀-343, 2006.02.20.
「소득세법」 제104조의 양도소득세의 세율을 적용함에 있어 “주택” 이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 사실을 확인하여 판단할 사항이며, 오피스텔을 임대하는 경우에도 임차인의 사업자등록여부에 불구하고 주거시설 등이 갖추어져 있고 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우에는 주택으로 보는 것임
서면4팀-2611, 2007.09.07.
소득세법상 “주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 판단할 사항임
재산세과-3275, 2008.10.14.
「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항임.
재산세과-1108, 2009.12.24.
1세대 1주택 비과세 등을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항임
부동산납세과-514, 2014.07.18.
“주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임. 한편, 주택 양도당시 보유 중인 오피스텔을 주택으로 임대하고 있는지 또는 공실인지 여부 등에 대해서는 사실판단할 사항임
이렇듯 2016. 12. 20. 법 개정 이전부터도 이미 양도소득세에서의 주택은 사실상 상시 주거용을 의미하고 있었다.
앞서 박상우 후보자가 실질과세 원칙을 고려하겠다고 했는데, 형식에 상관없이 실제 내용을 따르는 것이 실질과세다. 사실상 주거용이면 실질에 따라 주택으로 판정하던 관념을 실질과세를 내세우면서 뒤집는 것은 모순이다. 따라서 최근 일고 있는 오피스텔 주택수 제외 움직임은 세제상으로는 취득세 또는 종합부동산세에 국한된다고 보는 것이 합리적이다.